İstanbul'da inşası devam eden 230 konut projesi üzerinde yapılan incelemeye göre Anadolu yakasındaki projelerin ortalama metrekare fiyatı Avrupa yakasını solladı. Avrupa yakasında ortalama bin 827 YTL'de kalan fiyatlar Anadolu'da 2 bin YTL'yi gördü..
Anadolu yakasında Kurtköy ve Tuzla'ya, Avrupa yakasında ise Silivri'ye kadar uzanan geniş bir coğrafyaya yayılan konut projeleri, son iki yılda İstanbul emlak piyasasında ve semtlerin gelişmesinde belirleyici rol oynamaya başladı. Önceleri kuş uçmaz kervan geçmez yerler olarak görülen Kurtköy, Beylikdüzü gibi bölgeler konut projeleri ile yükseldi; konut fiyatlarında artış gözlenmeye başladı.
230 KONUT PROJESİ İNCELENDİ
Durum böyleyken, Epos Gayrimenkul Danışmanlık da yeni yapılaşma havasına giren İstanbul'un 'proje karnesi'ni çıkardı. Şirket, Avrupa ve Anadolu yakalarında inşası devam etmekte olan toplam 230 projeyi ve 157 bin konutu inceledi. Avrupa yakasında; Bahçeşehir, Büyükçekmece, Halkalı, Kemerburgaz, Levent-Sarıyer, Silivri ve Anadolu yakasında ise Ataşehir, Tuzla, Pendik, Tepeören, Ümraniye, Çekmeköy, Taşdelen, Samandıra'da gerçekleştirilen araştırmaya göre, Avrupa yakasındaki projelerin ortalama metrekare fiyatları bin 827 YTL olarak hesaplanırken Anadolu yakasındaki ortalama metrekare fiyatı 2 bin YTL'yi bularak Avrupa'yı solladı.
Araştırmaya göre, Anadolu yakasındaki yeni inşa edilen proje sayısı 70 ve konut adedi 24 bin 600. Anadolu yakasının ikinci el proje adedi ise 36 ve bu segmentte de toplam 23 bin 250 konut mevcut. 50 bin 400 yeni konut inşa edilen Avrupa yakasındaki proje sayısı 84. Avrupa yakasında 40 adet ikinci el proje var ve bunlardaki toplam konut sayısı da 58 bin 700. Projeler bazında metrekare fiyat sıralaması da yapan araştırmaya göre, Avrupa'nın en pahalı projesi 9 bin 100 YTL'lik metrekare fiyatı ile Levent-Sarıyer bölgesinde inşa edilen Bellevue Residence oldu. Anadolu yakasındaki en pahalı proje ise 4 bin 615 YTL'lik metrekare fiyatı ile Ataşehir'de inşa edilen Flora Residence.
İSTANBUL'UN EN PAHALI PROJE SEMTLERİ ATAŞEHİR VE ÜMRANİYE
Semtlere göre projelerin ortalama metrekare fiyatını hesaplayan araştırmaya göre, Anadolu yakasının semtleri Avrupa yakasındaki muadillerine göre daha pahalı çıktı. Öyle ki, Ataşehir'deki konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı 2 bin 846 YTL ve Ümraniye'de de bu rakam 2 bin 612 YTL. Avrupa yakasının şehir dışındaki gözde yerleşim merkezi Bahçeşehir'e bakıldığında ise ortalama metrekare fiyatı 2 bin 441 YTL.
Ancak Bahçeşehir proje bazında bölgenin en pahalı yerleşim bölgesi değil. Göktürk, 2 bin 593 YTL'lik ortalama metrekare fiyatı ile Bahçeşehir'i geride bırakıyor. Avrupa yakasında ikinci el satışları yapılan konutların en pahalı olduğu bölge de yine 2 bin 959 YTL'lik ortalama metrekare fiyatı ile Göktürk oldu. Göktürk'ü bin 950 YTL ile Bahçeşehir ve bin 630 YTL ile Halkalı izledi. Anadolu yakasındaki ikinci el piyasasından da 2 bin 837 YTL'lik metrekare fiyatları ile Ataşehir galip çıktı. Ataşehir'i 2 bin 240 YTL'lik ortalama metrekare fiyatı ile Ümraniye ve bin 897 YTL'lik ortalama metrekare fiyatı ile Çekmeköy takip etti.
YATIRIMIN GERİ DÖNME SÜRESİ GİTTİKÇE UZUYOR
Gayrimenkul geliştirmede farklı konseptler, farklı segmentlere sesleniş, yatay ve dikey çeşitlendirme, kentsel dönüşüm, silüet planlaması gibi kavramların öne çıkacağı aşikar. Çekmece'nin batısı ile Sabiha Gökçen Havaalanı'nın doğusu yönünde bir gelişim söz konusu. Yaptığımız çalışmalarda, B sosyo-ekonomik grubu hedeflenerek geliştirilen projelerin diğerlerine göre fazla olduğunu, bu kesimin bina ve yaşam kalitelerini bir üst düzeye taşımak ve yatırım karakterli alışverişler yapmak adına ev aldığını görüyoruz.
Son aylarda özellikle teslimler arttıkça kiralık konut stoku da artıyor. Ayrıca konut değeri ile kira gelirleri arasındaki bağıntı incelendiğinde yatırımın geri dönme süresi de uzuyor. Bazı projelerde ikinci eller ilk çıkış fiyatlarının üzerinde, bazılarında ise altında. Bu dönem nitelikli konut üretimi açısından reform özelliğinde. Bu tür ürünlere olan ihtiyaç ve bekleyiş birçok projenin satış grafiğinden de izlenmekte. Konut miksleri, hedeflenen ve satın alan profiller, kiracılar, tasarımda öne çıkan beğeniler, ikinci ellerdeki talep ve oluşan fiyatlar geliştiricilerin önünü açması bakımından önemli.
EN ÇOK PROJE ATAŞEHİR'DE
Araştırmaya göre, Anadolu yakasında en fazla proje inşa edilen bölge, konut adedine göre yapılan sıralamada yüzde 37 pay alan Ataşehir. Avrupa yakasına bakıldığında ise konut adedi olarak en fazla proje yapılan bölge ise yüzde 31'lik pay alan Bahçeşehir.
