Gayrimenkullerin alım satım işlemleri sırasında, satış değerinin kaç YTL beyan edilmesi gerektiği, hem tapu harcına esas matrahın belirlenmesi, hem de değer artış kazancının hesabı yönünden önem taşımaktadır.
Gayrimenkul alım-satımlarında tapu harcı; emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında, alıcı ve satıcı tarafından beyan edilen değer üstünden, binde 15 oranında alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı hesaplanmaktadır.
Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç belli koşullarda, "değer artış kazancı" kapsamında gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Satış sırasında tapuda gösterilen değer, gelir vergisine tabi tutulacak kazancın hesabında gayrisafi hasılat olarak dikkate alındığından, tapuda gösterilen değer gelir vergisi açısından son derece önemli bulunmaktadır. Gayrimenkul satışlarından elde edilen kazancın 2006’da 6.000 YTL, 2007’de 6.400 YTL’lik istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
SATIŞ BEDELİNİN EMLAK VERGİSİ DEĞERİNDEN DÜŞÜK OLMASI HALİ
Bina, arsa, arazilerin satış bedelinin emlak vergisi değerinden düşük gösterilmesi, tapu harcının cezalı olarak aranmasına yol açmaktadır. Konuya ilişkin düzenleme Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi ile, Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlarla ilgili 4 sayılı Tarife’de yer almaktadır.
4 sayılı Tarife’nin "I- Tapu İşlemleri" bendinin 20/a alt bendinde yer alan;
"Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında, gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 15 tapu harcı alınır."
şeklindeki düzenlemeye göre; gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında, gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere, emlak vergisi değeri üzerinden, devir alan ve devir eden için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı alınması gerekmektedir.
Harçlar kanunu’nun 63 . maddesi;
"Bu Kanun’da sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlak vergisi değeri" deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre hesaplanan vergi ziyaı cezası yüzde 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.
Harcın hesabında 10 Yeni Türk Lirasına kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı yetkilidir." hükmündedir.
Her iki hükmünden de anlaşılacağı üzere, gayrimenkul alım satımlarında, satış bedelinin emlak vergisi değerinden düşük gösterilmesi halinde, eksik harç ödenmiş olacaktır. Daha sonra, emlak vergisi değerinden düşük değer beyan ederek, eksik harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre hesaplanacak vergi ziyaı cezasının, yüzde 25’i oranında vergi ziyaı cezası uygulanmak suretiyle tahsil edilecektir.
Ayrıca, süresinde ödenmeyen harç için, normal ödeme tarihi (tapu işlem tarihi) ile ceza ihbarnamesinin düzenlendiği tarih arasında geçen süre için, Vergi Usul Kanunu’nun 112. maddesine göre gecikme faizi hesaplanacaktır.
GERÇEK SATIŞ BEDELİ DÜŞÜKSE
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Ancak, uygulamada gerek gayrimenkul piyasasında süre gelen durgunluk ve gerekse emlak vergisi mevzuatında yapılan düzenlemeler sonucunda gayrimenkulün gerçek satış bedelinin emlak vergisi değerinin altında kaldığına sıklıkla rastlanmaktadır. Bu durumda, tapu harcı hesabında mükellefler ayrı ayrı binde 15 oranında harcı, yüksek olan değer üzerinden öderler. Bir başka ifadeyle, gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinin altında kalsa bile, tapu harcı yine daha yüksek olan emlak vergi değeri esas alınarak hesaplanacaktır.
Bununla birlikte satış bedeli aynı zamanda GVK’nın mükerrer 80. maddesinin 6. bent hükmüne göre değer artış kazancının da tespitine esas teşkil edecektir. Dolayısıyla, mükelleflerin gerçek kazançlarının üzerinde bir kazanç üzerinden gelir vergisi ödemek durumunda kalmamaları için tapu senedinde mutlaka gerçek alım-satım değerinin de yer almasını talep etmelerinde yarar vardır
Nitekim, Maliye Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne verilen 24.02.1999 tarih ve 6604 sayılı özelgede,
"... Tapu harcının devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi tarhına esas olan değer üzerinden, devir ve iktisap bedelinin emlak vergisi tarhına esas olan değerden fazla olması halinde ise devir ve iktisap bedeli üzerinden alınması gerekir.
Ancak, devir ve iktisap bedelinin emlak vergisi tarhına esas olan değerden az olması halinde ve ilgililerin (satıcıların) talebi üzerine bu değerin de tapu senedinde ayrıca gösterilmesi mümkün bulunmaktadır." denilmektedir.
Mükelleflerin gelir vergisi açısından cezalı duruma düşmemeleri için, alım-satım değerinin emlak vergisi değerinden düşük olması halinde, düzenlenen resmi senede, harca esas değerin yanında, gerçek satış değerini de yazdırmaları gerekmektedir.
